Pour un bien loué nu, ce simulateur détermine le régime fiscal le plus avantageux pour le bailleur et chiffre l'économie annuelle réalisée en choisissant le bon régime.
Location nue (micro-foncier ou réel) et meublée (micro-BIC ou réel LMNP). Résultats donnés à titre indicatif : ils doivent être confirmés par un cabinet comptable, en particulier pour le régime réel meublé (amortissement, plus-value à la revente).
Le régime micro est plafonné : 15 000 €/an de loyers en location nue (micro-foncier), 77 700 € en meublé (micro-BIC).
Seules les charges réellement supportées par le propriétaire sont déductibles. Le capital remboursé du crédit n'est pas déductible (seuls les intérêts le sont).
En location, les gros travaux sont le plus souvent réalisés au lancement : ils sont déductibles en totalité la 1re année et créent fréquemment un déficit foncier, ce qui rend le régime réel très avantageux cette année-là. Les années suivantes se limitent en général à de l'entretien ou du rafraîchissement — l'option pour le réel étant valable 3 ans, pensez à projeter aussi une année sans gros travaux.
Le revenu locatif imposable s'ajoute aux autres revenus du foyer. Indiquez la tranche marginale (TMI) directement, ou laissez-la estimer à partir du revenu et des parts.
Instantané de l'année 1 (travaux inclus). Coût fiscal = impôt sur le revenu (TMI) + prélèvements sociaux (17,2 %). Si le régime réel est avantageux dès l'année 1, une projection sur 3 ans (durée d'engagement de l'option réel) affine la recommandation.
Abattement forfaitaire de 30 %
Déduction des charges réelles
| Année 1 | Année 2 | Année 3 | Total 3 ans | |
|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier | — | — | — | — |
| Régime réel | — | — | — | — |
Coût fiscal cumulé (impôt + prélèvements sociaux − économies liées au déficit ; un total négatif traduit un gain net). Année 1 avec travaux ; années 2 et 3 sur charges récurrentes (hors travaux) avec intérêts d'emprunt dégressifs. Le déficit reportable est imputé sur les revenus fonciers des années suivantes. Loyers, TMI et charges récurrentes supposés constants sur la période.
Pour poursuivre l'analyse au-delà de la fiscalité : cash flow mensuel et rendement de l'investissement, une fois le crédit, les charges et l'impôt pris en compte.
Le cash flow et la rentabilité s'appuient sur une année courante (hors travaux) pour rester réalistes. Le prix de base se règle dans « Acquisition & financement » ci-dessus ; ajustez le curseur ci-dessous pour simuler une négociation en direct.
Montant libre, à estimer avec votre simulateur dédié. Ils n'entrent pas dans le calcul de rentabilité (calculée sur le prix + travaux) mais s'ajoutent au coût total de l'opération.
Valeurs de trésorerie mensuelles, sur une année courante hors travaux. Charges courantes = taxe foncière, PNO, gestion, GLI, copropriété et autres (hors travaux de démarrage et hors frais de crédit, déjà comptés dans la mensualité et l'assurance). L'impôt retenu est celui du régime recommandé sur 3 ans, pour une année sans travaux. Un cash flow négatif correspond à un effort d'épargne mensuel.
Rentabilité brute = loyers annuels ÷ base (prix + travaux). Nette = après charges d'exploitation récurrentes. Nette-nette = après impôt (année courante, régime recommandé). Les frais de notaire sont exclus du rendement et affichés à part dans le coût total de l'opération.
Cet outil fournit une estimation indicative à destination des conseillers Orpi Pierre Perchey Immobilier pour accompagner la réflexion du client. Il ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique ou financier personnalisé. Le calcul d'impôt est une estimation simplifiée du barème progressif : il ne tient pas compte de la décote, du plafonnement du quotient familial, ni de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Les règles fiscales évoluent : pour un calcul engageant, orientez le client vers un expert-comptable ou son centre des impôts.