Simulateur d'aide à la réflexion pour les propriétaires qui hésitent entre vendre et mettre en location leur bien.
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Avant de commencer : munissez-vous de votre dernière taxe foncière détaillée (pour calculer la taxe foncière hors taxe d'ordures ménagères), de votre dernier relevé annuel de charges de copropriété et éventuellement de votre dernier avis d'imposition sur le revenu. Ces trois documents permettent d'établir un calcul précis.
1. Type de location
2. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le DPE conditionne le droit de louer un bien : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025 (travaux obligatoires avant toute nouvelle location), les logements classés F ne pourront plus l'être à partir du 1er janvier 2028, et les logements classés E à partir du 1er janvier 2034. Si vous ne connaissez pas votre lettre, elle figure sur votre diagnostic de performance énergétique (valable 10 ans pour les diagnostics réalisés à partir du 1er juillet 2021 — à noter que les diagnostics réalisés avant cette date ne sont plus valables) ou peut être établie par un diagnostiqueur certifié.
3. Crédit immobilier
Montant total prélevé chaque mois par la banque (capital + intérêts + assurance).
⚠️ Si un prêt à taux 0 a été réalisé, il sera nécessaire de le solder.
Déductible uniquement au régime réel non meublé (pas le capital remboursé). Figure sur le tableau d'amortissement remis par la banque à la signature du prêt (colonne « intérêts » de l'année en cours).
Taux nominal indiqué sur votre offre de prêt (hors assurance).
Intérêts d'emprunt estimés pour l'année–
4. Loyer prévisionnel
5. Taxe foncière
Indiquée sur une ligne séparée de l'avis de taxe foncière. Elle est récupérable auprès du locataire.
6. Charges de copropriété
Indiquées sur le relevé de charges (charges locatives selon décret n°87-713).
Gestion locative et assurance loyers impayés
Soit – /an, déduit automatiquement du résultat.
Soit – /an, déduit automatiquement du résultat.
Autres charges (assurance PNO, travaux…)
Assurance propriétaire non occupant (PNO) — en moyenne 100 €/an pour un appartement et 150 €/an pour une maison, travaux d'entretien…
Charges calculées automatiquement
Charges refacturables au locataire (TOM + charges récupérables)–
→ Loyer charges comprises à afficher–
Taxe foncière nette (hors TOM) — reste à la charge du propriétaire–
Charges non récupérables — restent à la charge du propriétaire–
Gestion locative (7,2 % des sommes encaissées)–
Assurance loyers impayés — GLI (2,8 % des sommes encaissées)–
7. Régime fiscal
Régime réel
Charges déductibles–
Revenu imposable–
Prélèvements sociaux (CSG-CRDS 17,2 %)–
Déficit foncier généré–
Non calculé ici : le régime réel BIC permet d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit souvent l'impôt à 0 € les premières années. Son calcul nécessite un expert-comptable.
Micro-foncier
Abattement forfaitaire30 %
Revenu imposable–
Prélèvements sociaux (CSG-CRDS 17,2 %)–
Non éligible.
Coût annuel net de la location
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⚠ Attention : hors impôt sur le revenu
Ce résultat inclut le crédit, la taxe foncière nette, les charges non récupérables et les prélèvements sociaux (CSG-CRDS 17,2 %) sur le revenu locatif. Il n'inclut pas l'impôt sur le revenu, qui dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI) — calculez-le dans la section « Impôt sur le revenu (optionnel) » ci-dessous.
8. Impôt sur le revenu (optionnel)
À renseigner pour estimer la tranche marginale d'imposition (TMI) du foyer et l'impôt sur le revenu généré par cette location.
Indiqué sur le dernier avis d'imposition, ligne « Revenu net imposable ».
Indiqué sur le dernier avis d'imposition, ligne « Nombre de parts ».
Tranche marginale d'imposition (TMI)–
Impôt sur le revenu attribuable à la location–
Estimation simplifiée du barème progressif. Ne tient pas compte de la décote, du plafonnement du quotient familial, ni de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR).
Coût annuel net de la location — impôt sur le revenu inclus
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9. Impact sur votre capacité de financement
Pour un futur projet immobilier, les banques appliquent généralement une décote de 30 % sur les loyers perçus : elles ne retiennent que 70 % du loyer dans le calcul du taux d'endettement.
Loyer mensuel hors charges–
Loyer retenu par la banque (− 30 % de décote)–
Mensualité de crédit sur ce bien–
Effet net sur votre taux d'endettement–
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10. Louer ce bien : avantages et inconvénients
Avantages à louer
Conserver un patrimoine et son potentiel de valorisation dans le temps.
Percevoir un revenu complémentaire régulier.
Le loyer du locataire continue de rembourser le capital restant dû (si crédit en cours).
Temps et démarches liés à la gestion locative (recherche de locataire, entretien, réglementation).
Capital immobilisé, moins de liquidité qu'en cas de vente.
Pour éclairer la décision « vendre ou louer »
Ce simulateur chiffre le coût ou gain net réel du bien conservé en location. Pour compléter la réflexion, comparez ce résultat à l'alternative de la vente : produit net vendeur estimé (après remboursement du capital restant dû et frais), et ce que ce capital pourrait rapporter s'il était replacé ailleurs. L'agence peut établir un avis de valeur pour chiffrer précisément le scénario de la vente.